עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום חמישי ‏23 ‏מאי ‏2019

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

דרכים להשביח דירות מגורים

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 2/10/2013  18:10
לרבים מאיתנו יש נטייה להתייחס לדירת המגורים שבבעלותנו כאל נכס סטאטי ששוויו תלוי אך ורק בתנודות שוק הנדל"ן או בשינויים בשער הדולר. המציאות היא כי גם דירת המגורים יכולה להיות נכס שניתן בדרכים שונות להשביחו ולהעלות את שוויו בצורה יזומה.

לפני שאסקור מספר אפשרויות לבצע פעולות משביחות המותרות על-פי החוק, חשוב לציין כי מומלץ לבצע את הפעולות לאו דווקא לפני מכירת הדירה. לעיתים, המתנה עד לסמוך למועד המכירה תתגלה כשגויה, מאחר וחלק מהפעולות דורשות זמן רב למימוש, ועדיף לבצען כאשר נוצרת הזדמנות מתאימה ולא להמתין עד למכירת הדירה.


שיפוץ חיצוני של הבניין והרכוש המשותף

דירה בבית משותף נבחנת בשלב ראשון במעטפת שלה, דהיינו בחזות החיצונית של הבניין בו היא מצויה. ישנן לא מעט בנינים, גם באזורי ביקוש באשקלון, בהם הדירות מטופחות ומושקעות, אך הבניין עצמו והרכוש המשותף מוזנחים ואינם ברמה גבוהה.

כדי לשפר את שווי הדירה ואת הפרזנטציה שלה כלפי הציבור, חשוב לדאוג גם לחזות הבניין והרכוש המשותף שבו, חזיתות הבניין, חדר המדרגות, הגינה, הלובי וכל השטחים המשותפים.

אחד החסמים לביצוע שיפוצים ברכוש המשותף, הוא חוסר הסכמה בין כל בעלי הדירות בבנין ביחס לטיב השיפוץ, חלוקת ההוצאות ופרטי הגמר השונים. ואולם, כדאי לדעת כי ביצוע שיפוצים ברכוש המשותף, שהם בעלי אופי של שמירה על מצבו התקין של הבניין, ועל התחזוקה השוטפת, כגון צביעה, תיקוני צנרת, גינון, זיפות, החלפת דלת כניסה וכו', הינם פעולות שבסמכותו של ועד הבית לבצע, אף ללא הסכמה של כל הדיירים בבניין. מובהר כי אין מדובר בשיפוצים היוצרים שדרוג של פרטי הגמר של הרכוש המשותף, לדוגמא, אם חזיתות הבניין צבועות בצבע רגיל, ועד הבית אינו יכול להחליט לצפות את החזיתות בשיש. לצורך כך, חייבים החלטה של כל הדיירים בבניין.

במקרה זה, אם חלק מהדיירים אינם משלמים את השתתפותם בהוצאות שיפוצים אלה, ניתן להגיש נגדם תביעה שמתבררת בפני המפקח על רישום בתים משותפים שבאזור שיפוטו מצוי הבניין.

ככל שחזות הבניין עצמו נראית ברמה גבוהה יותר, הדבר תורם ליכולתם של בעלי הדירות למכור את הדירות, ולפיכך ערכן בשוק גבוה יותר.


הוספת מעלית על הרכוש המשותף

גם אם השמאים ובתי המשפט חלוקים בתוספת השווי שיש ליחס לכל דירה בבנין בו הוספה מעלית, אין ספק כי בזמנים מודרנים מעלית מהווה פריט אלמנטארי בבניין דירות. לכן, הוספת מעלית לבניינים בהם לא קיימת מעלית מקורית, הפכה לדבר שכיח ונפוץ.

בעבר נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין כדי להוסיף מעלית, אולם בשנת 1996, תוקן חוק המקרקעין ונקבע כי די ברוב של שני שלישים לצורך התקנת המעלית ברכוש המשותף, ובלבד שעומדים במספר תנאים המבטיחים כי לא יפגעו המתנגדים להוספת המעלית.

בדרך כלל היוזמה להתקנת מעלית באה מבעלי הדירות בקומות העליונות, שלרוב גם נושאים בחלק גדול יותר מעלות ההתקנה.


הרחבת דירה

אחד הפרמטרים המרכזיים בקביעת שווי הדירה, הינו שטח הדירה. קיימות מספר אפשרויות בהן ניתן להגדיל את שטח הדירה ובכך להעלות את שוויה ואת האטרקטיביות שלה בשוק.

תמ"א 38 הינה תוכנית ארצית שקובעת כללים מנחים לעידוד הרחבת דירות בבניינים ישנים, ובלבד שהבניה תשפר את יציבות המבנה ותמנע סכנה של קריסת הבניין במקרה של רעידות אדמה או פגעי טבע אחרים. לאט לאט מתחילות הרשויות המקומיות להתייחס לתמ"א זו ולייצר תוכניות וכללים מנחים לביצוע בפועל של תוספות הבניה במסגרת תמ"א 38. תוכנית זו מאפשרת תוספת בניה אנכית לכל גובה הבניין, בתנאי שעומדים בתנאים הקבועים בתמ"א ובתוכניות שיותקנו מכוחה.

מירב פוטנציאל הרחבת דירות מגורים קיים בקומת הגג. דירות בקומה האחרונה בבניין יכולות לנצל תוכניות בניין עיר הקיימות בחלק ניכר מהרשויות, ואשר מאפשרות הוספת חדר יציאה לגג בשטח של כ- 23 מ"ר. מדובר בחדר שמתווסף לדירת המגורים ואינו מהווה יחידה נפרדת לחלוטין, ואחד התנאים הוא כי המדרגות שעולות לאותו חדר יהיו מתוך הדירה שמתחתיו.

בכדי לממש בנייה זו, יש לבחון האם הגג וזכויות הבניה שייכות לבעל הדירה המעוניין לבנות את חדר היציאה לגג, או שמא זכויות אלה שייכות לכל הדיירים ומהוות בעצם חלק מהרכוש המשותף. בחלק גדול מהמקרים אכן מדובר ברכוש משותף, ולכן יש צורך לקבל הסכמות ולרכוש חלק מהזכויות מיתר הדיירים. בשנת 1995 תוקן חוק המקרקעין באופן שדרוש רב של 75% בלבד מבעלי הדירות כדי לבצע הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף, תוך קביעת תנאים שאמורים להבטיח פיצוי לשאר הדיירים וכן תוך חיוב בקבלת היתר בניה.

לא כולם יודעים, אך בנוסף לתוכניות המאפשרות בנייה של חדר יציאה לגג, קיימת אפשרות לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה תוספת אחוזי בניה בדרך של הקלה, לשטח של עד 6% משטח המגרש עליו בנוי הבניין, ובהנחה כי אחוזי בניה אלה לא נוצלו כבר. אם ניתן לקבל הקלה זו, קיימת פסיקה לפיה ניתן להוסיף את השטחים שהתקבלו בהקלה זו לשטח של חדר היציאה לגג, ובלבד שעומדים במגבלות התב"ע הרלוונטית. בדרך זו אפשר לבנות תוספת בניה משמעותית על הגג.

המחוקק עודד הרחבות דירות מגורים גם על-ידי מתן פטורים ממרבית המסים שבהם עלולה העסקה להיות מחויבת. קיים פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה וכן פטור מהיטל השבחה, הכול בתנאים ובמגבלות הקבועים בחוקים הרלוונטיים.

אמנם הרחבת הדירה יוצרת העלאה בשווי הדירה, אולם אין ספק כי מדובר בדרך ארוכה ורצופת מכשולים, החל בקבלת הסכמות השכנים, ביצוע התכנון, הוצאת היתר בניה, הזמנת קבלנים ותיקון רישום הבית המשותף באופן שישקף את הדירה המורחבת.

יש המעדיפים לייצר את פוטנציאל הרחבת הדירה, דהיינו, להגיע להסכם עם יתר הדיירים ואף להוציא היתר בניה להרחבה, אך מעדיפים למכור את הדירה עם הפוטנציאל, כולל העלאת המחיר בגין אותו פוטנציאל, כאשר את הבניה בפועל יבצע הקונה.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
בדיקת הזכויות המשפטיות של דירה
כל רוכש דירה חייב לדעת כי בעצם הוא רוכש שני "מוצרים" נפרדים, שכל אחד ואחד מהם דורש בדיקות רלוונטיות כדי להגיע להחלטה האם הדירה אטרקטיבית מבחינתו או לא. דירה היא קודם כל נכס מוחשי, הכולל ק...  המשך קריאה
מהי תמ"א 38?
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית, ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אחת הדרכים להתמודדות עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (ת"י 413) היא "תכ...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: