עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום שני ‏20 ‏ינואר ‏2020

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

הנפקת אישור עירייה לטאבו למרות חוב ישן של שוכר

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 28/10/2013  15:55
בכדי להעביר את הזכויות בנכס מקרקעין על שם הקונה, על המוכר לספק מספר אישורים המוגשים ללשכת רישום המקרקעין. מדובר באישורי מס שבח, מס רכוש ומס רכישה, וכן אישור עירייה המופנה לטאבו. אישורים אלה מצורפים לשטרי המכר ומהווים מעין הסכמה של רשויות המס ושל העירייה להעברת הזכויות, מאחר ואין חובות בגין הנכס. נקודת זמן זו, של העברת זכויות, הינה צומת חשוב בו יכולות הרשויות לבצע גביה אפקטיבית של חובות שלא שולמו בגין הנכס, מאחר וללא אישורים אלה, לא יוכל מוכר הנכס להעביר את הזכויות ולקבל את מלוא התמורה בגין המכירה.

הסדר ספציפי קיים ביחס לאישור העירייה. כאשר בעל נכס, דירת מגורים לדוגמה, משכיר את הדירה לשוכר, החוק מאפשר לו לשלוח הודעה בכתב לעירייה, אליה לצרף את חוזה השכירות, ולהודיע לעירייה שהחל ממועד תחילת תקופת השכירות, עליה להעביר את חיובי הארנונה על שם השוכר. כל עוד מדובר בשוכר לתקופה של למעלה משנה ונמסרה הודעה מסודרת בכתב, החוק קובע כי החיוב משויך לשוכר והעירייה אינה יכולה לתבוע תשלום ארנונה מבעל הנכס לתקופת השכירות.

חשיבותה של ההודעה שיש למסור לעירייה נדונה בפסק דין תקדימי בעניין עתמ 1171/05 טלקר נגד עירית קריית שמונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת. בעניין זה פנו בעלי הנכס לעיריית קריית שמונה בבקשה כי זו תנפיק אישור העברה לטאבו בגין מכירת דירה שבבעלותם. העירייה סירבה להמציא את האישור מאחר ובספריה מופיע חוב ארנונה מהשנים 1991-1993.
בעלי הנכס טענו כי הודיעו לעירייה על השכרת הנכס בתקופה זו והדירה אכן הייתה מושכרת לשוכר באותה תקופה. כמו כן טענו כי הם עצמם לא קיבלו הודעות על החוב בתקופה שנוצר, ואם היו מקבלים במקביל לשוכר הודעות, היו יכולים לדאוג לתשלום החוב. כיום, אין להם אפשרות לגבות את החוב מהשוכר לאחר כל כך הרבה שנים.
העירייה הכחישה כי קיבלה הודעה וטענה כי החוק מחייב הודעה בכתב.
בית המשפט קבע כי החוק אכן מחייב הודעה בכתב, ואף שבפסיקה עלתה האפשרות להוכיח מתן הודעה גם אם לא הייתה בכתב, מן הדין למסור הודעה מסודרת וכתובה. הנטל להוכיח כי נמסרה הודעה הוא על בעל הנכס. כעולה מפסק הדין, העירייה נמנעה תחילה מלמסור אינפורמציה על מסמכים המצויים בתיקה, והתגלעו סתירות בגרסותיה השונות. בית המשפט מצא חיזוק לטענת בעל הנכס כי הודיע על השכרת הדירה, גם בעדות מתווך דירות שטיפל בהשכרה וגם מהעובדה שבאופן סדיר התגלו העברות חיובים על שם שוכרים שונים לאורך תקופת הבעלות של בעל הנכס, כך שנראה שהוא הקפיד לדווח על כל השכרה שביצע.

עוד נמצא, כי העירייה מנהלת רישום כפול בספריה ביחס לחייבים בתשלום ארנונה. לאורך כל התקופה, אף ביחס לשוכרים שדווחו, עדיין המשיכה העירייה לציין את בעל הנכס כמי שחייב בנוסף בתשלום, כך שהדבר מטיל דופי ברישומי העירייה.

נפסק כי העירייה התרשלה בשמירת מסמכים ובהמצאתם לבית המשפט ולבעל הנכס, ולכן קיבל בית המשפט את עמדת בעל הנכס כי מסר הודעה לעירייה אך זו לא טיפלה בה כראוי ולא העבירה את החיוב על שם השוכרים. זאת כאמור, אף שנטל הראיה הוא על בעל הנכס להראות כי מסר הודעה.
פסק הדין מרחיק וקובע באופן ברור כי כשם שדרישת הכתב בחוק המקרקעין אינה מקודשת יותר, כך גם דרישת הכתב בפקודת העיריות אינה מקודשת וניתן להוכיח בדרך אחרת את מסירת ההודעה לעירייה גם אם אין בידי בעל הנכס עותק מההודעה הכתובה שמסר.

סגן הנשיא ניסים ממן קבע אף כי בנוסף לחובת מסירת ההודעה לעירייה על השכרת הדירה, יש לבדוק גם האם התנהלות העירייה סבירה. לדרוש היום מבעל נכס לשלם חוב של שוכר משנת 1991 או להטיל עליו לגבות חוב זה, זו דרישה בלתי סבירה.

לפיכך, נקבע כי העירייה חייבת להמציא את אישור ההעברה לטאבו והיא אינה רשאית למנוע המצאתו בגין חוב שוכר מהשנים 1991 - 1993.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
היקף חובת המוכר לגלות לקונה פגמים בדירה
אין ספק כי מחד גיסא, בעל דירה מכיר את הנכס שלו בצורה הטובה ביותר, ודאי כאשר מדובר בבעלים של דירה המתגורר בפועל בדירה משך שנים ארוכות. מאידך, הדין מטיל על הקונה את החובה לבדוק היטב את הדירה בטרם ירכוש ...  המשך קריאה
כמה הערות בנוגע להערות אזהרה
הערת אזהרה היא המכשיר המשפטי שיצר חוק המקרקעין להגן על זכויות של צדדים שלישיים שונים להם זכויות מסוימות ביחס למקרקעין הרשומים על שם בעליהם. הערת אזהרה יוצרת מעין מצב ביניים, לפיו הנכס עדיין רשום על שם...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: