עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום שלישי ‏17 ‏אוקטובר ‏2017

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

הערת אזהרה לבנק למשכנתאות

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 28/10/2013  18:22
ברבים מרוכשי הדירות בארץ נעזרים בהלוואות מבנקים או גורמים פיננסים אחרים כאשר הבטוחה שהם מעניקים לבנק הינה הדירה הנרכשת. הלוואות אלה מכונות הלוואות משכנתה, מאחר ובסופו של דבר נרשמת משכנתה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הבנק.כ

מבחינה טכנית ומשפטית, רק בעל הנכס יכול לרשום משכנתה על הנכס שלו. עובדה זו יוצרת מצב בלתי אפשרי לכאורה, שכן המוכר הוא בעל הנכס עד לתשלום כל התמורה הנקובה בחוזה ואילו את ההלוואה לוקח הקונה בשלב שהנכס עדיין אינו רשעום על שמו, ולכן הקונה (שהוא כאמור הלווה של הבנק) אינו יכול לרשום לטובת הבנק למשכנתאות משכנתה.

על-מנת לפתור את המעגל השוטה שתיארתי וכדי לאפשר ביצוע עסקאות באופן מהיר, פיתחו הבנקים למשכנתאות קונסטרוקציה שלפיה בשלב הראשון, עד לרישום הדירה על שם הקונה, תירשם לטובת הבנקים לא משכנתה, אלא רק הערת אזהרה. הערת האזהרה נרשמת בגין כתב התחייבות עליו חותם מוכר הדירה בעל הנכס, שבעיקרו התחייבות של המוכר שלא לרשום את הזכויות על שם הקונה ולא לעשות כל עסקה אחרת בדירה, לפני שתרשם המשכנתה לטובת הבנק למשכנתאות.

יוצא אם כן, שהבנקים למשכנתאות מעמידים "הלוואות משכנתה", כאשר בתקופה הקריטית שמיום חתימת חוזה הרכישה ועד למסירת החזקה בדירה לקונה, תקופה בה מעמיד הבנק את כל כספי ההלוואה לרכישת הדירה, הבנק מוגן לא בבטוחה של משכנתה, אלא רק ע"י הערת אזהרה.

ואולם, משך שנים ארוכות, התייחסותם של הבנקים ושל מערכת המשפט לאותן הערות אזהרה לבנקים הייתה כאילו מדובר הלכה למעשה במשכנתה לכל דבר ועניין. ההבדל המשמעותי ביותר בין הערת אזהרה לבין משכנתה הינו באפשרות של בעל המשכנתה לממש באופן מהיר ומיידי את הנכס, באמצעות פניה ישירה ללשכת ההוצאה לפעול ופתיחת הליכי פינוי ומימוש הנכס, בין ע"י מכירה פומבית, התמחרות או כל דרך אחרת האפשרית בלשכת ההוצאה לפועל.

שני פסקי דין של בית המשפט העליון הפכו את ההלכה בעניין זה. בפסק הדין המנחה בעניין שטיינמץ נדונו נסיבות מקרה פשוט של מוכר וקונה, כאשר לאחר קבלת ההלוואה והעברת הכסף מהבנק למשכנתאות אל המוכר, הפר הקונה את ההסכם ולא שילם את יתרת התמורה, והמוכר הודיע לקונה על ביטול ההסכם. הקונה לא עמד בתשלומי ההלוואה לבנק, ולכן ביקש הבנק לממש את הנכס כדי להחזיר לעצמו את כספי ההלוואה שהעמיד לקונה ושולמו למוכר, כאשר לטובת הבנק נרשמה רק הערת אזהרה.

לראשונה קבע בית המשפט העליון, כי אמנם לבנק יש זכות להיכנס בנעלי הקונה ולתבוע מהמוכר את הכספים שהועברו אליו, אולם על הבנק לעשות זאת לא ע"י מימוש משכנתה מהיר בהוצאה לפועל, אלא ע"י הגשת תביעה כנגד המוכר בבית המשפט. נקבע מפורשות כי הערת אזהרה וכתב התחייבות עליו חותם המוכר, אינם שווי ערך למשכנתה, ולכן אין הבנק יכול לדלג על השלבים ההכרחיים של הגשת תביעה, בקשת עיקול אגב התביעה ומימוש הנכס רק בשלב מאוחר יותר.

מספר חודשים לאחר מכן, ניתן פסק דין נוסף בבית המשפט העליון, שחזר וחידד את ההלכה החדשה. נסיבות המקרה הפעם היו חתימת חוזה למראית עין למכירת דירה, רק על מנת לקבל כספי הלוואה. בית המשפט העליון חזר על ההלכה בעניין שטיינמץ, ואף העיר בהערת אגב, כי יתכן והבנקים יצטרכו לשקול את שינוי הפרקטיקה הנהוגה בהעמדת אשראי וידרשו רישום משכנתה כתנאי למתן כספי ההלוואה.

אין ספק כי הלכות אלו מקשות על הבנקים למשכנתאות ומצירות את צעדיהן ויוצרות לבעלי נכסים שנקלעו למצבים דומים לאלו שתוארו, אפשרויות הגנה מפני מימוש מהיר ואגרסיבי של נכסיהם.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
איך מתירים את פלונטר המשכנתה
חלק ניכר מרוכשי הדירות עושים זאת בסיוע מימון מבנק למשכנתאות או גוף פיננסי אחר, באמצעות הלוואה המכונה הלוואת משכנתא. הכוונה היא להלוואה שמעניק הבנק באופן שכספי ההלוואה מיועדים לרכישת דירה ולמעשה משולמי...  המשך קריאה
דרכים להשביח דירות מגורים
לרבים מאיתנו יש נטייה להתייחס לדירת המגורים שבבעלותנו כאל נכס סטאטי ששוויו תלוי אך ורק בתנודות שוק הנדל"ן או בשינויים בשער הדולר. המציאות היא כי גם דירת המגורים יכולה להיות נכס שניתן בדרכים שונות...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: