עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום ראשון ‏16 ‏יוני ‏2019

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

זהירות ממלכודות בעסקאות מקרקעין

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 28/10/2013  13:31
שוק הנדל"ן מתאפיין בסוגים שונים של שחקנים ושל עסקאות. יש הרוכשים דירה או בית עסקת לשימושם האישי ויש המחפשים לרכוש נכס כהשקעה מניבה או על מנת להשביחו ולמכור אותו ברווח נאה. בין אם אתם נמנים על הקבוצה הראשונה או השנייה, כדאי להיזהר מאוד ממספר מלכודות שיכולות להתגלות בדרך אל סיומה המוצלח של העסקה. להלן שני סיפורים אמיתיים הממחישים מלכודות טיפוסיות.

רק היום ניתן לחתום
מעשה באדם שרצה להשקיע ברכישת מגרש חקלאי, המהווה חלק מחלקה גדולה בצפון הארץ, מתוך אמונה כי כאשר ישונה היעוד של הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה בתי מגורים, יעלה ערכה באופן שיניב לו רווח גדול על ההשקעה. לאחר שראה מודעה בעיתון על חברה שמוכרת מגרשים חקלאיים, נפגש המשקיע עם מנהל החברה וזה מסר לו פרטים ואף הראה לו את מיקומו הפסטורלי של המגרש המיועד. לאחר שסוכם מחיר הרכישה, מנהל החברה הודיע למשקיע, כי אם הוא מעוניין לרכוש את המגרש הוא מוזמן למשרדו של עורך דינו כדי לסגור את הפרטים המשפטיים.

המשקיע פנה לעורך דינו על מנת שילווה אותו בתהליך הבדיקה והמשא ומתן המשפטי. כאשר הגיעו המשקיע ועורך דינו למשרדו של עורך הדין, הציג להם עורך הדין בקצרה את פרטי הנכס, את העובדה כי מדובר בבעלות משותפת עם עוד עשרות בעלי קרקע וכי נראה כי מתחילים בהליכים של הפשרת הקרקע.

עורך הדין של המשקיע ביקש לקבל טיוטת הסכם, תשריט והסכם שיתוף, אך להפתעתו נענה כי מוכנים להציג את המסמכים, אך בד בבד הצביע המוכר על כסא המתנה מחוץ לחדרו של עורך הדין, ומסר כי מוקצבים למשקיע 30 דקות לעיין במסמכים ואם הוא מעוניין לחתום, אז רק היום ורק עוד 30 דקות.
מובן כי בנסיבות נפרדו הצדדים ולא יצאה לפועל כל עסקה חפוזה. מלכודת זו היא שיטת מכירה אופיינית למוכרים שמחפשים קונים שלא בודקים יותר מדי מה הם קונים, והולכים שווי אחרי פנטאזיות שמציגים אנשי המכירות, ושלעיתים רבות, הקשר בינן לבין המציאות מקרי בהחלט.

סיפור זכויות
זוג צעיר וממועט אמצעים, מצא דירת מגורים צנועה במחיר שעמד במסגרת התקציב שלרשותם. הם אף פנו לבנק למשכנתאות, הציגו בפניו את כושר ההשתכרות שלהם ואת מחיר הרכישה, וקיבלו אישור עקרוני לפיו יוכלו לקבל הלוואת משכנתא למימון חלק ניכר ממחיר הדירה.

המוכר המליץ להם להגיע לעורך דינו, עורך דין ותיק שביצע עסקאות רבות באזור, אך הקונים העדיפו לפנות לעורך דין אחר שייצג אותם ויבדוק עבורם את הטעון בדיקה.
בקשתו של עורך הדין של הקונים לקבל נסח רישום או מסמכים אחרים המעידים על זכותו של המוכר, נענתה בתשובה כי מקור הזכויות הוא כדלקמן: היה בעל קרקע מקורי, שבינתיים נפטר, הוא העביר את זכויותיו לבעל קרקע אחר באמצעות יפוי כח בלתי חוזר, בעל הקרקע השני מכר את הזכויות לחברה ונפטר גם הוא, החברה מכרה את הזכויות לקונה נוסף ונכנסה להליכי פירוק ואז מונה מנהל מיוחד כדי שיטפל בזכויות ובבניה. לא היה למוכר ועורך דינו כל מסמך המעיד על גלגול הזכויות בשלבים הראשונים, לא יפוי כח ולא שטר ולא הסכם, רק עותק מהחלטה על מינוי המנהל המיוחד כאשר אף המנדט שקיבל אינו ברור דיו.

למרות מצב הזכויות הרעוע, הבטיחו המוכר ועורך דינו לקונים כי אין להם מה לדאוג, כך נעשות עסקאות בנכסים דומים כבר שנים. לעומת זאת, המוכר ועורך דינו לא היו מוכנים להתחייב לחתום על מסמכים שידרשו מהבנק למשכנתאות, לצורך בדיקת הזכויות ואישור ההלוואה.
הקונים העדיפו שלא להיכנס להרפתקה כשהזכויות עלומות, אין ודאות אם אי פעם יוסדרו, ולא ברור כלל האם יוכלו לקבל מימון לביצוע הרכישה.
גם כאן הכלל צריך להיות ברור: אם במקום לספק לכם מסמכים אותנטיים המעידים על אמינות הזכויות הנמכרות, ובמקום זאת מציעים לכם שלל סיפורים מלווים באמרה: "יהיה בסדר", היזהרו מלבצע עסקה.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
הערכת שמאי מוטעית ביחס לשווי הדירה
מי מאתנו אשר ביקש הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות או מגורם פיננסי אחר, יודע כי כחלק מההליך הפרוצדוראלי שהבנק דורש, יש להזמין שמאי שייתן חוות דעת ביחס לשווי הדירה. שמאות זו אמורה לתת לבנק הערכה אובייקטיבי...  המשך קריאה
הסכם חלוקה בין יורשים
פעמים רבות, נכסי הנדל"ן מהווים את החלק הארי של נכסי האדם. גם אם מדובר "רק" בדירה או במספר דירות מגורים, עדיין כאשר מתייחסים לשווי, הרי שאלו הם הנכסים המשמעותיים שמרביתנו צוברים. כאשר...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: