עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום שני ‏15 ‏יולי ‏2019

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

ייזהר המוכר!!

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 17/9/2013  18:15
מימוש זכות במקרקעין עלול להיות כרוך בתשלומי מסים והיטלים לרוב. כאשר המוכר איננו נמנה על יודעי הח"ן (או שלכל הפחות הצטייד ביועצים המתאימים), הרי שהינו נחשף - שלא בטובתו - למציאות פיסקאלית עתירת מס ומרובת סכנות, עד כדי כך שבתום המהלך יכול שיתחרט על תחילתו.

הקשיים והכשלים מתרחשים, בדרך כלל, כאשר הגורמים הרלוונטיים אינם בקיאים כהלכה בהיבטי המס הפוטנציאליים של הפעולות.

לטובת הקוראים נפרט להלן מספר מלכודות מס אופייניות, שראוי להימנע מהן:

1. מלכודת המסמכים המקוריים
במקרים מסוימים, אין בידי המוכרים המסמכים המקוריים הנחוצים לביסוס "שווי הרכישה" של הזכות הנמכרת, או לגיבוי הסכומים הנוספים הניתנים לניכוי מהשבח (מסים, השבחות, היטלים, הוצאות וכיוצ"ב). במקרים מסוימים, המסמכים הללו מעולם לא היו ברשותם של המוכרים, שכן הזכות הנמכרת הגיעה לידיהם בהעברה "שקופה" (מתנה, או הורשה לאחר 31.3.1981). ראוי לעשות כל מאמץ לאתר את המסמכים הללו, ולפעמים ניתן לשכנע את מנהל מיסוי מקרקעין להתחשב גם בראיות חלופיות.

2. מלכודת "חזקת השיתוף"
כאשר מדובר בזכויות שהיו בבעלות ההורים - או הורי ההורים - והגיעו לידי המוכרים בהעברה "שקופה" כאמור, יש חשיבות רבה ליום הרכישה של הזכות בידי המעבירים. אם יצליחו המוכרים "לחזור" ליום הרכישה הרצוי, הריהם עשויים ליהנות במקרים מסוימים ממגן מס (בשיעור של 12% עד 24% מהשבח). בשל עוותי מס עיזבון, האפשרות הזו נשללה ממי שירש את הזכות הנמכרת עד 31.3.1981, אלא אם יצליח להוכיח כי חלה בגינה הלכת "חזקת השיתוף". אם אכן יוכיח זאת, עשוי המוכר ליהנות ממגן מס בשל מחצית הזכות הנמכרת.

3.  מלכודת המע"מ
במקרים מסוימים הזכות הנמכרת מהווה "נכס" או "ציוד" בידי עוסק, ולכן יחול מס ערך מוסף על מכירתה אף אם נרכשה לפני שנת 1975, ומעולם לא נוכה מס תשומות בגינה. סוגיה אחרת עלולה להתעורר במקרה של מכירת מקרקעין לעוסק, בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן במכירת מקרקעין בידי אדם כאמור - למעט מכירת דירת מגורים - למלכ"ר, או למוסד כספי.

4. מלכודת דירת המגורים המזכה
זו המלכודת השכיחה מכולן, והיא "מופעלת" בעת מכירת דירת מגורים בידי יחיד, שמאמין כי יקבל פטור ממס שבח, ולא כן הוא. הסיבות לשלילת הפטור הינן רבות ומגוונות, מכדי שנסקור אותן ברשימה זו, ונסתפק בכך שנציע למוכרים הפוטנציאליים לבחון היטב את הסוגיה, לפני מעשה, עם מומחה מס.

5. מלכודת היטל ההשבחה ודמי ההסכמה
בדרך כלל, מקבל מוכר הזכות על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, ככל שישנו כזה, בשל תוספת והגברת זכויות השימוש במקרקעין הנמכרים, עד למועד המכר. התחייבות זו, שעלולה להגיע לכדי מחצית מתוספת השווי של זכויות השימוש "המשופרות", הינה מקור לא אכזב לויכוחים קשים עם הרשות המקומית, ולא אחת הדברים מגיעים לידי התדיינות משפטית ממושכת, כשכל אחד מהצדדים מסתייע בשמאים ועורכי דין. נושא דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל, בשל מקרקעין חכורים, מהווה אף הוא "מוקש" פוטנציאלי, שלא תמיד ניתן לפרק אותו מבעוד מועד.

6. מלכודת מסי הרכוש
כשהזכות הנמכרת הינה קרקע "בלתי מנוצלת" (שאיננה חקלאית), עלול המוכר למצוא עצמו - בין היתר - מחויב בתשלום מסי הרכוש, שנצברו במהלך השנים, לרבות חיובי הצמדה, ריבית וקנסות. מוכר שלא השכיל לטפל בנושא זה במסגרת ההסדרים השונים לחייבי מס רכוש, עלול למצוא את עצמו מופתע לרעה.

7. מלכודת פיצול הרשויות
מרבית תשלומי והיטלי החובה, הכרוכים במכירת הזכות, ניתנים לניכוי לצרכי קביעת השבח. דא עקא, שההליכים השונים המתחייבים לשם קביעה סופית של סכומי התשלומים, הינם ממושכים ומייגעים. לשם דוגמא נציין כי ניהול מו"מ והליכי הערעור השונים בעניין היטל ההשבחה נמשכים, במקרים מסוימים, כמה שנים. המוכר המתוסכל חייב, בדרך כלל, להמציא בתוך פרק זמן קצוב את אישור מנהל מיסוי מקרקעין להעברת הבעלות במקרקעין הנמכרים, ולכן עליו לשלם למס שבח סכום מוגזם ובלתי ריאלי (או להמציא לחילופין ערבות כספית נאותה), כתנאי לקבלת האישור. אמנם, בהמשך הדרך רשאי המוכר להמציא למנהל מס שבח מסמכים מקוריים בדבר התשלומים הסופיים, ולקבל החזר מס בהתאם, אך איש לא יפצהו על ההפסד הכלכלי שנאלץ לספוג, בשל ריתוק הסכומים המיותרים לטובת מנהל מס שבח.


לסיום נעיר כי רשימה זו נכתבה ללא חדווה יתרה - וסביר להניח שגם הקוראים לא ישבעו ממנה נחת - אך מוטב שיזהרו המוכרים הפוטנציאליים ויחסכו מעצמם מפח נפש וחסרון כיס, מבעוד מועד.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
היקף חובת המוכר לגלות לקונה פגמים בדירה
אין ספק כי מחד גיסא, בעל דירה מכיר את הנכס שלו בצורה הטובה ביותר, ודאי כאשר מדובר בבעלים של דירה המתגורר בפועל בדירה משך שנים ארוכות. מאידך, הדין מטיל על הקונה את החובה לבדוק היטב את הדירה בטרם ירכוש ...  המשך קריאה
ערבויות בפרויקט תמ"א 38 ו - פינוי בינוי
בפרויקטים בהם מבוצעת בנייה במסגרת התחדשות עירונית הכוללת שיפור עמידתו של מבנה קיים ותוספות בנייה, או לחלופין הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו, עומדת סוגיית הבטוחות בראש סולם הדרישות בהליך המו&...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: