עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום ראשון ‏16 ‏יוני ‏2019

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

כמה הערות בנוגע להערות אזהרה

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 27/10/2013  11:33
הערת אזהרה היא המכשיר המשפטי שיצר חוק המקרקעין להגן על זכויות של צדדים שלישיים שונים להם זכויות מסוימות ביחס למקרקעין הרשומים על שם בעליהם. הערת אזהרה יוצרת מעין מצב ביניים, לפיו הנכס עדיין רשום על שם הבעלים, אך לאותו צד ג' יש כבר זכות כלשהי בנכס או שעל בעל הנכס לקיים כלפיו התחייבות מוגדרת. הערת האזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומצוינת בנסח הרישום שניתן להוציא ביחס לכל נכס רשום. כך, כל מי שמעיין בנסח הרישום, יכול לדעת כי הבעלות אינה נקייה לחלוטין, ויש צד ג', המפורט בהערת האזהרה, שיש להתחשב גם בו.

הערת האזהרה אינה מכשיר עצמאי ותוכנה של הערת האזהרה, מהווה תמיד מסמך נפרד. לעיתים קרובות, אותו מסמך הוא הסכם מכר עליו חתום בעל הנכס, כך שתוכן הערת האזהרה הוא כי נחתם הסכם מכר ביחס לאותו נכס. ואולם, מכשיר זה מאפשר לעשות שימוש בנכס מקרקעין רשום, באופן שיגן על מגוון רחב של התחייבויות, כשכולן יכולות להישען על הרישום בטאבו באמצעותה של הערת האזהרה. הערת אזהרה יכולה להיות בגין הימנעות מעשיית עסקה, בדבר הסכם הלוואה שהנכס מהווה בטוחה ללווה, או כי ניתנה לצד ג' זכות להתגורר בדירה משך כל חייו, וכיוצא באלה דוגמאות להתחייבויות בגינן ניתן לרשום הערת אזהרה.

כאמור, הערת האזהרה הנפוצה ביותר היא הערה שנרשמת בגין הסכם מכר. מאחר ובהתאם לחוקים וסדרי הדין בישראל, יכול לחלוף פרק זמן ארוך בין מועד החתימה על הסכם המכר לבין המועד בו הבעלות בנכס תועבר על שם הקונה, אזי לאחר חתימת ההסכם יכול הקונה לרשום לטובתו לפחות הערת אזהרה, אשר תגן עליו. בכדי שמלוא התמורה שהוא משלם למוכר תחסה תחת הגנה כלשהי, אזי יש להקפיד כי כבר התשלום הראשון יותנה ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה או שרישום ההערה והתשלום יבוצעו בד בבד.

בנכס לגביו רשומה הערת אזהרה, לא ניתן לבצע עסקה, אלא אם ניתנת הסכמת מי שלטובתו רשומה הערת האזהרה. בעל הנכס אינו יכול למכור ולהעביר לאחר את הבעלות, עד אשר תמחק הערת האזהרה וכן הוא לא יוכל לקבל הלוואת משכנתא מבנק, ללא הסכמת מי שלטובתו רשומה הערת האזהרה.

מאחר ולא ניתן למחוק את הערת האזהרה ללא הסכמת מי שלטובתו היא רשומה, או לחלופין, באמצעות צו של בית משפט, חשוב להגן גם על בעל הנכס משימוש לא נכון בהערת האזהרה. לכן, נהוג כי קונה של נכס שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, יפקיד בנאמנות יפוי כח המאפשר מחיקת הערת האזהרה, במקרה בו הוא יפר את ההסכם באופן המזכה את המוכר לבטל את ההסכם ולמחוק את הערת האזהרה.

בתי המשפט עמדו על החשיבות ברישום הערת אזהרה וכן על המשמעות של קונה שהתרשל, ולא דאג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ביחס להסכם לרכישת קרקע. אי רישום הערת האזהרה, חושף צדדים שלישיים למצב בו המוכר ינסה למכור את הנכס פעם נוספת לקונה אחר. קונה שיעיין בנסח רישום  ויגלה כי הנכס נקי מהערות אזהרה, יכול להסתמך על מצב זה ואז יכולה להיווצר סיטואציה של עסקאות נוגדות. במקרים מסוימים בהם יוכח כי הקונה הראשון תרם למצב זה בכך שלא דאג כי תרשם הערת אזהרה לטובתו, אזי בית המשפט עשוי לפסוק כי זכויות הקונה השני עדיפות על הקונה הראשון שהתרשל.

חשוב להבהיר, כי למרות שכל אחד יכול להוציא נסח רישום ביחס לכל נכס הרשום בטאבו, על-מנת לעיין במסמכים המהווים את תוכן הערת האזהרה, יש צורך ביפוי כח מבעל הנכס או מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
הנפקת אישור עירייה לטאבו למרות חוב ישן של שוכר
בכדי להעביר את הזכויות בנכס מקרקעין על שם הקונה, על המוכר לספק מספר אישורים המוגשים ללשכת רישום המקרקעין. מדובר באישורי מס שבח, מס רכוש ומס רכישה, וכן אישור עירייה המופנה לטאבו. אישורים אלה מצורפים לש...  המשך קריאה
כיצד לבחור עורך דין מקרקעין?
הנכס הממוני היקר ביותר הינו קרוב לוודאי נכס המקרקעין. לעיתים מדובר בדירת המגורים ולעיתים מדובר גם במבנה בית העסק, אלה אשר לרוב נרכשו בעמל וממון רב, או שלחילופין נתקבלו בחלק מהמקרים במתנה או בירושה. ...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: