עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
 משפט אזרחי-מסחרי
 ירושות, צוואות ומעמד אישי
 נוטריון
 ‏יום שני ‏15 ‏יולי ‏2019

יטיב את בן-עמי, עורכי דין באשקלון

משרדנו הוא פרי מיזוג מוצלח בין משרדו של עו"ד ירון יטיב (נוסד בשנת 2000) לבין משרדו של עו"ד ליאור בן-עמי (נוסד בשנת 2007), אשר שילבו ידיים כדי להרכיב נבחרת המסוגלת לתת מענה מיידי, יעיל ומקצועי לכל צרכיו המשפטיים של הלקוח בעסקת נדל"ן.  המשך קריאה

מה כדאי לדעת לפני שנוטלים משכנתה?

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 7/1/2013  18:13
מרבית רוכשי הדירות עוברים באופן אוטומטי גם הליך של נטילת הלוואת משכנתה לצורך מימון חלק מהתשלום עבור הדירה. מאחר ומדובר בהליך מסורבל למדי ומורכב, שיכולות להיות לו השלכות כבדות במקרה של טעות או הפרה, כדאי לדעת מספר דגשים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ונטילת ההתחייבות לתשלום כלפי המוכר.
כל רוכש דירה צריך לערוך תחשיב של יכולת כלכלית לפני שהוא מחפש דירה בתקציב מסוים. מעבר לחסכונות ולמחיר שהוא חושב לקבל ממכירת דירה אחרת (אם הקונה הוא משפר דיור), בדרך כלל נוטים להוסיף לתקציב המוערך, גם סכום אותו מקווה הקונה לממן באמצעות הלוואת משכנתה. אולם, נתון זה יש לבדוק היטב לפני שהוא נלקח כנתון ריאלי עליו מסתמך הקונה.
כיום, כאשר מחד קיימת תחרות בשוק המשכנתאות ובנוסף מרבית הבנקים מאפשרים לקבל באמצעות אתרי האינטרנט או מוקדי השירות את מרבית המידע, קל יותר לערוך מראש את הבדיקות. מומלץ לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים או גורמים פיננסיים אחרים, האם בנתונים הרלוונטיים של רוכש הדירה אפשר בכלל לקבל את סכום ההלוואה שהוא מבקש ובתנאים המצופים. את הבנק למשכנתאות מנחים שני עקרונות ביחס לאישור ההלוואה: הראשון הוא יכולת ההשתכרות של הלווה, שנבדקת בעיקר ע״י המצאת תלושי שכר אחרונים ודפי חשבון בנק אליו מועברת המשכורת. העיקרון השני הינו שווי השוק של הנכס הנרכש, כאשר הוא מופחת בדרך כלל בכ-10% - 20% לצרכי מימוש מהיר. ככל שסכום ההלוואה המבוקש קטן יותר ביחס לשווי הנכס, כך יגדל הסיכוי שהבנק יאשר את ההלוואה.

חשוב לחשוף בפני הבנקים מהם מקבלים אישור עקרוני, גם את מצבו המשפטי של הנכס ואת הדרך בה רשומות הזכויות. אם מדובר בדירה הרשומה בטאבו, אזי הבנק יתייחס אל הנכס כנכס ודאי שמימושו יהיה קל יותר. אם לעומת זאת, מדובר בדירה שכבר עשרות שנים אינה רשומה בטאבו, ולא נראה גם שיש סיכוי שתרשם בקרוב, הבטוחה שיכול הבנק לקבל היא ברמה נמוכה יותר, ולא תמיד הבנקים יסכימו לקחת על עצמם סיכון של בעיה במימוש.
גם דירה שנבנתה תוך חריגות בניה קשות או בניגוד ליעוד בהיתר הבניה, כמו למשך מחסן שהפך פתאום לדירה, מבלי לעבור הליך של רישוי מתאים, עלולה לגרום לבעיות באישור משכנתה.
הבנקים נוקטים בשנים האחרונות משנה זהירות באישור הלוואות, עקב תרגילי מרמה שונים בהם הופלו בפח בעלי נכסים וכן בנקים למשכנתאות. כיום נוהגים חלק מהבנקים למשכנתאות לאמת את זהות המוכר ועורך הדין שערך את ההסכם, לפני הוצאת השיק המיוחל. כמו כן, חשוב לדעת, כי השיק שיוציא הבנק למשכנתאות או ההעברה הבנקאית, יהיו אך ורק לפקודת המוכר ולא לכל גורם אחר. לצורך כך, דורש הבנק לקבל אישור מהמוכר בדבר פרטי חשבון הבנק שלו.
בחוזה הרכישה חשוב להתייחס באופן ספציפי ומדויק לנושא התשלום שיעשה באמצעות המשכנתה. יש לציין אילו מבין התשלומים בלוח התשלומים יבוצעו באמצעות הלוואת משכנתה ולחייב את המוכר לחתום על המסמכים שידרשו ע״י הבנק למשכנתאות לצורך קבלת ההלוואה. אם המוכר מעוניין כי התשלום יועבר לגורם אחר, כמו בן משפחה, יש לציין זאת מפורשות בהסכם המכר, אחרת הבנק למשכנתאות לא יעביר את התשלום לפקודת אותו גורם.

חשוב מאוד לבדוק מראש האם על הדירה הנרכשת רשומה משכנתה בגין הלוואה של המוכר, שכן בנסיבות אלה יקשה על הרוכש לקבל הלוואה בעצמו, עד אשר המוכר יפרע או יגרור את המשכנתה שלו לנכס אחר. צדדים שלא נתנו דעתם לפלונטר זה, עלולים למצוא עצמם במצב בו חתמו על הסכם שלא ניתן לקיימו, וזאת, כאשר המוכר לא יכול לסלק את המשכנתה או לגרור אותה לנכס אחר במועד בו התחייב הקונה לשלם באמצעות משכנתה שייטול הוא מבנק למשכנתאות.
לנטילת משכנתה יש עלויות שיש לקחת בחשבון, מעבר לריבית ולהחזר החודשי. קיימות עלויות חד פעמיות, כגון דמי פתיחת תיק, תשלום לשמאי מטעם הבנק, חתימה על יפוי כח בפני נוטריון, הוצאת נסחי רישום מהטאבו, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכיוצא באלה הוצאות שיש לשלם לפני שבכלל מקבלים את ההלוואה מהבנק.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
כיצד לבחור עורך דין מקרקעין?
הנכס הממוני היקר ביותר הינו קרוב לוודאי נכס המקרקעין. לעיתים מדובר בדירת המגורים ולעיתים מדובר גם במבנה בית העסק, אלה אשר לרוב נרכשו בעמל וממון רב, או שלחילופין נתקבלו בחלק מהמקרים במתנה או בירושה. ...  המשך קריאה
זהירות ממלכודות בעסקאות מקרקעין
שוק הנדל"ן מתאפיין בסוגים שונים של שחקנים ושל עסקאות. יש הרוכשים דירה או בית עסקת לשימושם האישי ויש המחפשים לרכוש נכס כהשקעה מניבה או על מנת להשביחו ולמכור אותו ברווח נאה. בין אם אתם נמנים על הקב...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר
design by: